Totalunternehmervertrag

Der Totalunternehmervertrag (auch kurz: TU-Vertrag) charakterisiert sich durch folgende Elemente:

Definition

  • Totalunternehmervertrag   =         Vertrag, der einen Totalunternehmer zur Architekturleistung (Planung und Projektierung) und zur Bauwerkerstellung verpflichtet
    • Der Generalunternehmer wird auch kurz als „projektierender Generalunternehmer“ bezeichnet

Vertragsparteien

Verhältnis Bauherr ./. TU

  • Bauherr
    • Grundeigentümer
  • Totalunternehmer
    • Unternehmer-Funktion

Verhältnis TU ./. Subunternehmer

Leistungsumfang

Quantitativer Leistungsumfang

  • Der TU schliesst einen einzigen Werkvertrag für Planung, Projektierung und Erstellung des ganzen Bauwerkes mit dem Bauherrn

Qualitativer Leistungsumfang

  • Der TU tritt für Planung, Projektierung und Errichtung eines grösseren Bauwerkes mit viel Koordinations- und Überwachungsaufwand als Vertragspartei gegenüber dem Bauherrn anstelle eines Architekten und der verschiedenen Einzelunternehmer (Teilunternehmer), die ihre Teilleistungen als Subunternehmer erbringen, auf, bei dem ein Einzelplaner oft überfordert ist

Funktionaler Leistungsumfang

  • Produktionskette
    • Architekturleistung (Planung und Projektierung) und Bauwerkerstellung
  • Verwirklichung eines eigenen Projektes
    • Der TU verwirklicht ein eigenes Projekt, nämlich das Projekt eines unternehmensinternen Architekten (Inhouse-Architekt) oder eines im Subverhältnis mandatierten, externen Architekten

TU-Werklohn

Preis, Termin und Qualität

  • Der TU übernimmt die Planung, Projektierung und Erstellung des Bauwerks oft
  • zu einem festen Preis (Pauschal-, Global- oder Einheitspreis)
  • bis zu einem fixen Termin und
  • zu bestimmter Qualität

Zusammensetzung des Werklohns des Totalunternehmers

  • Planung und Projektierung
  • Vergabe
  • Bauleistung
  • Bauleitung
  • Risikomarge

Subunternehmervertrag TU ./. Architekt + Subunternehmer p.m.

Untervergaberecht (TU-Vertragsinhärenz)

  • üblich

Untervergabe

  • Der TU vergibt die Planung und Projektierung ggf. an einen externen Architekten und jedenfalls die einzelnen Teilleistungen in eigenem Namen und auf eigene Rechnung an Subunternehmer, sofern er die betreffenden Gewerke nicht mit eigenem Baupersonal ausführen kann

Auswahl

  • Grundsatz
    • Auswahl des Subunternehmers durch den TU
  • Ausnahme
    • Bauherrenvorgabe (Kundenberücksichtigung)

Instruktion und Überwachung

  • Der TU koordiniert den Architekten und die von ihm beigezogenen Subunternehmer selber

Abtretungsverbot

  • Meistens vereinbaren die TU’s mit ihren Subunternehmern zur Wahrung der Verrechnungsmöglichkeit uam ein Abtretungsverbot
  • Ausnahme Abtretungsverbote | zession.ch

Hinweis

  • Veräussert der Totalunternehmer gleichzeitig bzw. im gleichen Rechtsgeschäft das Baugrundstück an den Bauherrn, stellt sich die Vertragsform

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